平政辦〔2022〕50號

平輿縣人民政府辦公室關于加強商品房預售資金監管的通知

各鄉鎮人民政府，各街道辦事處，縣直各有關單位:

為切實加強我縣商品房預售資金的監督管理，規范房地產開發企業對商品房預售資金的收存、使用行為，保證商品房預售資金?？顚Ｓ?，維護交易雙方當事人合法權益，促進房地產市場平穩健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市商品房預售管理辦法》《駐馬店市商品房預售資金監管辦法（試行）》等有關法律、規章和文件精神，結合我縣實際，現就加強商品房預售資金監管有關事項通知如下：

一、全縣經批準預售的商品房預售資金的收存、使用、管理和監督工作，適用本通知。

二、本通知所稱商品房預售資金，是指預售人在取得預售許可后出售，由預購人按合同約定支付的定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等各種款項。本通知所稱監管銀行，是指與監管部門及房地產開發企業簽訂商品房預售資金監管協議的銀行。本通知所稱監管賬戶，是指房地產開發企業在監管銀行設立的專門用于存取商品房預售資金的賬戶。本通知所稱預售人，是指預售商品房的房地產開發企業。本通知所稱預購人，是指購買預售商品房的單位和個人。

三、商品房預售資金的監督管理遵循政府指導、銀行監管、多方監督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。

縣住房和城鄉建設部門是本級商品房預售資金監管部門，具體履行以下職責：負責商品房預售資金收存和使用的監督管理；負責全縣商品房預售資金監管協議（以下簡稱監管協議）的制定、備案和管理工作；負責預售人資金用款計劃的審核工作；負責監督監管銀行、預售人履行監管協議。 監管部門應當積極推行商品房預售資金網絡管理制度，建立統一的監管信息系統。

監管銀行應當根據本通知的規定，密切配合監管部門，共同做好商品房預售資金監管工作，具體履行以下職責：按照監管協議履行商品房預售資金的監管責任；協助監管部門對商品房預售資金的使用進行監督；負責按照統一標準建立商品房預售資金的收存、支出臺賬，并進行日常管理；配合預售人做好商品房預售資金收存、使用情況的月報表工作；協助監管部門核實預售人在商品房預售資金存取方面的異常行為。

四、商品房預售資金監管周期，從申請辦理商品房預售許可證始到完成房屋首次登記止。

五、預售人應在申請商品房預售前，申請開立監管賬戶，經監管部門審核通過后，與監管部門、監管銀行簽訂監管協議。監管協議應載明企業名稱、項目名稱、坐落、幢號、總建筑面積、國有土地使用權（不動產權）證書編號、建設工程規劃許可證書編號、建筑工程施工許可證書編號、項目開竣工日期、項目施工單位、項目工程監理機構、項目監管資金總額、監管銀行、監管內容、監管時間、違約責任等內容。預售人在簽訂監管協議3個工作日內，將監管協議報監管部門備案。未按規定期限備案的項目，縣住房和城鄉建設部門不得辦理相關手續。

六、預售人在監管銀行開立“非預算單位備案類專戶”，應以預售項目（棟）為基本單位。一個預售項目（棟）原則上設立一個監管賬戶，同一預售人有多個預售項目（棟）的，應分別設立監管賬戶，監管賬戶名稱為：基本賬戶+項目名稱+樓（棟）號，預留簽章須與監管賬戶名稱一致。未設立監管賬戶的項目，縣住房和城鄉建設部門不得辦理相關手續。

項目預售過程中，原則上不得變更監管銀行和監管賬戶，預售人須變更監管銀行或監管賬戶的，應當與原監管銀行達成一致意見并報監管部門批準，重新簽訂監管協議，將原監管賬戶的結余資金轉入新監管賬戶。辦理變更手續期間，暫停辦理商品房預售資金的收存、撥付手續。

七、《商品房預售許可證》應標注監管銀行及監管賬號，縣住房和城鄉建設部門在公示《商品房預售許可證》時，應當將監管賬戶一并公布。預售人在取得《商品房預售許可證》后，應當將監管賬戶在商品房銷售場所予以公示。

八、預售人應將其監管賬戶作為商品房預售資金收款賬戶提供給預購人，不得向預購人提供非監管賬戶作為商品房預售資金收款賬戶。預購人繳納的定金、首付款、分期付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等商品房預售資金，必須全部直接存入相應的監管賬戶，預售人不得直接收取定金、預付款、購房款（包括預售商品房按揭貸款）等各種款項，預售人憑相應的監管賬戶繳款回單，為預購人開具售房票據。未將商品房預售資金存入相應監管賬戶的項目，縣住房和城鄉建設部門不得辦理相關手續。

預購人按揭貸款購買商品房的，其按揭貸款由貸款銀行足額劃入預售人提供的監管賬戶，不得劃入任何非監管賬戶。貸款銀行在收到預購人出具的首付款全額存入監管賬戶憑證前，不得發放按揭貸款。貸款銀行未按規定將其發放的按揭貸款直接劃入監管賬戶的，依法追究貸款銀行相應法律責任。

九、商品房買賣合同應載明商品房預售資金監管的內容，網上簽約后預售人憑監管銀行出具的繳款回單等資料，及時到住建部門辦理商品房合同備案手續。

十、預售人使用商品房預售資金，應編制用款計劃。使用商品房預售資金應當經該項目的監理單位對用款計劃的真實性出具證明后，向監管銀行申請；監管銀行應當在3個工作日內提出使用資金意見，持用款意見及用款計劃、監理單位的證明報監管部門核實；監管部門對用款計劃意見核實后，3個工作日內完成審核；監管銀行按照核準意見即時撥付資金。預售人收取的商品房預售資金，只能用于支付該項目建設的施工進度款、建設單位管理費及法定稅費等有關工程建設費用。在房屋完成首次登記前，商品房預售資金不得挪作他用。

預售人使用商品房預售資金的用款計劃，應當按照辦理商品房預售許可證10日后；建成層數達到涉及層數四分之一；建成層數達到涉及層數三分之一；建成層數達到涉及層數二分之一；建成層數達到涉及層數四分之三；主體結構完成（含二次結構完成）；水電安裝、地坪、內外粉刷完畢；門窗、電梯安裝完成，外墻涂料粉刷完畢，達到驗收條件；竣工驗收備案；辦理房屋首次登記十個環節設置資金使用節點。

監管部門一般按照以下原則核準預售人的用款申請：自建設項目取得商品房預售許可證開始，建成層數達到規劃設計總層數一半的，累計使用資金額度原則上不超過重點監管資金40%；主體結構封頂的，累計使用資金額度原則上不超過重點監管資金的70%；單體工程竣工交付的，累計使用資金額度原則上不超過重點監管資金的95%。監管部門可參考預售人信用綜合評價和項目建設情況，增加資金撥付頻次，允許預售人以保函的形式擔保使用監管資金。

十一、預售雙方達成退房協議并已辦理商品房買賣合同備案撤銷手續的，預售人與預購人應同時向資金監管部門提交退款申請，申請解除退款部分的監管；監管部門核準后，應當在3個工作日內書面通知監管銀行解除該部分資金的監管，監管銀行即時辦理，將監管資金轉入預購人賬戶。有關部門對監管賬戶進行凍結或扣劃的，監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管賬戶的性質，并及時將有關情況書面告知監管部門。

十二、監管銀行應加強對監管賬戶的管理，建立健全授權審批等內部管理制度，定期核查商品房預售資金審批支出等環節的制度執行情況，發現商品房預售資金未按時、足額存入監管賬戶的，應及時將相關情況報送監管部門；發現違規出賬等問題的，應立即糾正。

十三、監管部門應當強化評價結果共享應用，將預售資金監管額度與預售人信用綜合評價結果掛鉤，按照信用評價登記實施差異化管理，對信用良好的預售人可憑銀行擔保函、第三方擔保函抵頂不高于保函金額的預售監管資金。

十四、預售人辦理房屋首次登記后，應當書面告知監管部門。經核查情況屬實的，監管部門于3個工作日內通知監管銀行解除對監管賬戶的監管，并按規定辦理監管賬戶注銷手續。預售人違反相關法律、法規、規章規定的，依照相關規定處罰，并記入開發企業信用檔案，增加預售資金監管總額，造成嚴重后果的，依法追究法律責任。

十五、建設項目的監理單位提供虛假證明材料或采取其他方式協助預售人違規使用商品房預售資金，監管部門將其違規行為通報有關主管部門，依法追究責任。

監管銀行未按監管協議履行監管職責，擅自撥付、挪用監管資金的，監管部門按照監管協議約定暫?；蚪K止其商品房預售資金監管業務，并通報相關部門按照有關規定處理，情節嚴重造成損失的，依法追究責任。監管銀行擅自撥付、挪用監管額度內資金的，應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

監管部門及其工作人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊和違規操作的，依法追究責任。

十六、本通知自下發之日起執行。

2022年9月10日

平輿縣人民政府辦公室            2022年9月10日印發

文件解讀：《關于加強商品房預售資金監管的通知》政策解讀